Journal consulter les sujet d'examens passés - acheter une maison

Posté par .
Tags : aucun
-5
4
oct.
2008
bonjour

avec mon ami google je pars a la recherche de sujet d'examen histoire de me refaire la main en vue de passer un bts en candidat libre. je ne vous cache pas que c'est une vrai plaie pour trouver des sujet d'examens ! (passé bien sur !)

je vous fait pars de ma joie d'avoir trouvé un site qui recense tous les sujets dans tous les examens, bac, bts (professionnel uniquement, les charlots qui suivent une filière classique vont devoir chercher ailleurs) c'est impressionnants. bon c'est au format word et excel, nan je déconne, c'est du pdf

http://www.crdp-montpellier.fr/ressources/examens/consultati(...)

[acheter une maison]

je pars gentiment a ma banque faire une simulation pour l'achat d'une maison a 160 000 euros a 5,4% et qu'elle ne fut pas ma surprise en plus des mensualité a 1200 euros de constater que ma futur maison à 160 000 euros m'auras coutée finalement 350 000 euros ! \o/ notez bien que j'arrondi les somme a 10 000 euros prés. et sans les frais de notaire !

donc il faut que j'espere que dans 25 ans ma maison coute au moins 350 000 euros, la seule possibilité etant d'avoir une inflation a au moins 5,4 %, hors dans 25 ans en regardant la pyramide des ages,

http://www.ined.fr/fr/pop_chiffres/france/structure_populati(...)

je m'apercois que nous allons etre moins nombreux en france, sans compter les 50 000 travailleurs/terroriste expulsés chaque années. Donc en plus de ne pas avoir une inflation a 5.4% il y auras moins de demande d'achat dans 25ans.

bref resté locataire et faites comme les econoclaste le propose, virement automatique de la somme sur un compte

http://econo.free.fr/index.php?option=com_content&task=view&(...)
  • # Euh...

    Posté par . Évalué à 10.

    On est pas obligé de vendre sa maison dès qu'on a fini de la payer.

    Tous les nombres premiers sont impairs, sauf un. Tous les nombres premiers sont impairs, sauf deux.

    • [^] # Re: Euh...

      Posté par (page perso) . Évalué à 10.

      En effet, beaucoup la vendent avant pour cause d'endettement /o\

      Bon sinon, ta maison même si tu la garde jusqu'à ta mort, tes enfants qui en hériteront la vendront probablement car elle se trouve là où ils ne veulent pas vivre et ils ne pourront pas non plus la louer car si notre président réussi son projet, on sera tous propriétaire \o/.

      L'association LinuxFr ne saurait être tenue responsable des propos légalement repréhensibles ou faisant allusion à l'évêque de Rome, au chef de l'Église catholique romaine ou au chef temporel de l'État du Vatican et se trouvant dans ce commentaire

      • [^] # Re: Euh...

        Posté par (page perso) . Évalué à 5.

        si notre président réussi son projet, on sera tous propriétaire

        mais pourquoi acheter une maison si nous sommes deja tous propriétaire ?

        tu n'auras ni locataire, ni acheteur ... mais une future ruine :D
    • [^] # Re: Euh...

      Posté par (page perso) . Évalué à 3.

      Non, mais il a raison de compter comme ça. Si a terme des 25 ans il avait un capital plus important en ayant fait de la location, il aurait toujours été capable de se l'acheter à ce moment là et de garder la plus value.
      C'est bien à terme du crédit qu'il faut regarder si l'investissement est rentable.
      Le calcul est faux, mais il a raison de calculer le cout à terme du crédit.
      • [^] # Re: Euh...

        Posté par . Évalué à 2.

        Un point qui va en faveur de la location.

        A 1200 €, ton taux a 5,4 %. Sur les 6 premières années, les mensualités de 1200 € sont composé de 1000 à 1100 euros d'interêt.

        Et les interêt s'est un peu comme un loyer. C'est de l'argent de perdu.

        Si tu peux trouver le même bien en location à 900 euros. Autant économiser en théorie 300 euros par moi.

        Je dis çà mais bon j'ai fait tout le contraire, vu qu'on a fait construire. Enfin avec ma femme on est un peu particulier vu qu'on dépense tout ce qu'on a. Les 300 euros , il aurait été bouffé en resto ^ ^.
        • [^] # Re: Euh...

          Posté par (page perso) . Évalué à 5.

          Bon, faudrait arrêter de dire n'importe quoi avec les chiffres!
          Si vous avancez des chiffres, vérifiez les au moins!

          160K€ à 5.4% sur 25 ans, c'est 973€/mois, donc 720€ d'intérêts le premier mois, 625 € d'intérêts le 72ème mois (6 ans), soit une moyenne de 690€/mois d'intérêts.
          Il faut donc qu'il trouve un appartement dans les 600 €/mois en location pour que ce soit intéressant (si on estime que l'IRL monte de 3%/an, son loyer sera de 715€/mois 6 ans après, duquel on rajoute la taxe foncière dans le cas du propriétaire)

          Admettons que c'est 1200€/mois pour la banque (équivalent à un emprunt de 200K€ sur 25 ans à 5.4%), ça ne change pas grand chose : 900€ d'intérêt le premier mois, 790€ d'intérêts le 72ème mois (bref rien à voir avec tes 1000-1100€ d'intérêts, même pas le premier mois!), il faut donc qu'il trouve une location dans les 700-750€/mois pour que ce soit intéressant.

          Bon, je donne ces chiffres d'intérêts location contre achat en supposant que la valeur du bien va rester stable (ce qui n'est pas gagné en ce moment : prix de vente trop hauts) et que la personne ne va pas revendre avant 10 ans (pour lisser le prix des frais de notaire). Si une de ces deux variable baisse, la location peut devenir intéressante à un prix supérieur.

          Et pour info, pour que les intérêts fassent 90% des remboursements comme tu l'affiches (1000-1100 € d'intérêts pour 1200€ de mensualité) à un taux de 5.4, il faudrait que le montant de l'emprunt soit de 240 K€ et que sa durée soit supérieure à 40 ans (mode espagnole, mais jamais en France), bref rien à voir : les intérêts dépassent rarement 75% des mensualités, y compris des premières, en France, ces dernières années (je passe les époques de nos parents avec des taux de plus de 10% :) )
          • [^] # Re: Euh...

            Posté par . Évalué à 0.

            Il a du confondre le taux qu'il annonce. Ce n'est probablement TEG pour obtenir 1200 € par moi.

            Enfin, il nous dit pas ce qu'il a pris comme assurance.

            D'ailleurs suite à la crise, ils ont peut être augmenter le taux d'assurance sur l'emprunt pour se renflouer.
            • [^] # Re: Euh...

              Posté par (page perso) . Évalué à 3.

              Ca ferait un TEG de 7.7%, donc assurance de 2.3% du restant dû, euh... ça fait beaucoup, même aujourd'hui (et l'ensemble remboursement + intérêts ferait 410 K€, donc pas encore compatible avec ses chiffres), sans compter qu'une banque refusera de vendre un crédit avec ce taux sur aussi longtemps. Il s'est planté, c'est tout ;-)

              Mais même avec un taux aussi énorme, ton raisonnement ne tient pas la route : à 7.7% de TEG, en pratique l'inflation (donc l'IRL) se baladerai autour de de 6%, donc en 6 ans un loyer de 900€ passerait à 900*1.06^6=1275€/mois, contre 925€ d'intérêts à rembourser à la banque à ce moment-la (le reste étant le capital remboursé, donc "à toi"). Le loyer doit être largement inférieur à 900€ pour un même bien pour que la location soit intéressante.

              On m'a souvent dit une règle grossière assez simple : le point central de l'intérêt location/vente se situe autour loyer CC = 2/3 d'un remboursement banque sur 20 ans (pour 160K€ à 5%, ça fait une location dans les 700€ donc). Mais ça marche que si les taux d'intérêts sont "bas" (<6%), pas la peine de généraliser avec des taux énormes, ça ne marche plus il faut un méthode plus complexe pour calculer l'intérêt location/vente, pas seulement le calcul des intérêts à un instant t (car avec ta "méthode", tu ne regardes pas l'inflation du loyer à terme)

              PS : oui, j'ai un outil fait maison pour calculer rapidement tout ça, m'étant intéressé au sujet :). Mais ne voyez pas la dedans une incitation à l'achat : à l'heure actuelle, les prix des apparts en France sont bien trop hauts pour qu'ils soient intéressants par rapport à la location, les prix à la location augmentant beaucoup moins vite que les prix d'achats ces 5 dernières années, le coût de la location est actuellement plus intéressant que l'achat sur 95% du territoire!
              • [^] # Re: Euh...

                Posté par (page perso) . Évalué à 4.

                Elle est libre ta feuille ods (ou ton appli maison) pour faire ces petits calcul ?

                Tant qu'a faire fait en profiter tout le monde...

                ps : l'algorithme peut également être intéressant
                • [^] # Re: Euh...

                  Posté par (page perso) . Évalué à 4.

                  J'ai rapidement anonymisé ma feuille avec mes spécificités, j'espère qu'il n'y a pas d'erreur du coup. Et je préviens : c'est à moi, pour mes besoins, donc il se peut qu'il y ait des trucs qui vous paraisse bizarre, car je n'ai pas les mêmes priorités que tout le monde.

                  C'est une base de travail, à vous d'adapter suivant vos prix/ vos priorités :
                  http://francoallemand.eu/linuxfr/simulations_immobilieres.od(...)
                  • [^] # Re: Euh...

                    Posté par (page perso) . Évalué à 2.

                    Il est très bien, ce document, merci bien.
                    Par contre, j'arrive pas très bien à lire la feuille Rentabilité, mais bon, c'est pas trop grave.
                    • [^] # Re: Euh...

                      Posté par (page perso) . Évalué à 3.

                      La feuille "rentabilité" a pour but de prendre en compte les effets négatifs de la trésorerie à y mettre (dont son coût, en interêts que ça aurait rapporté si pas mis dans un appart) ainsi que des taxes annexes (foncières) et l'avantage par rapport à un loyer (qui lui augmente, contrairement aux remboursement à la banque).

                      Il montre aussi le besoin de trésorerie par rapport à de la location (comme tu peux le voir, il y a besoin de trésorerie pour un achat!)

                      Je conçois que ce ne soit pas clair, c'est fait "àlarache" et je sais ce qu'il y a dans les chiffres, alors forcement. Mais le temps manque, et je ne suis pas expert : je compte pas le rendre plus lisible, désolé.
                • [^] # Re: Euh...

                  Posté par (page perso) . Évalué à 3.

                  Salut les filles,

                  Pour une simulation, il y' a un formulaire sur le site de la FNAIM : http://62.23.140.8/financer/acheter-louer.aspx

                  Par contre, ce formulaire n'est pas tres serieux, car il n'est pas possible de simuler une baisse de la valeur du bien ;-)

                  Une autre feuille de calcul bien mieux est disponible sur ce site : http://asi77.free.fr/

                  C'est une feuille de style Excel, mais elle fonctionne avec OOCalc.

                  Voila, mes deux sioux ;)
  • # Tu es sûr du taux ?

    Posté par . Évalué à 4.

    Je suis surpris que tu rembourses 1200 €/mois pour un prêt à 5,4% sur 25 ans.
    D'après mes calculs, ta mensualité devrait plutôt être autour de 953€.

    Une mensualité de 1200€ donne plutôt un TEG de 7,6%
    Un petit tour sur ce site:
    http://www.calcamo.org/calcul-de-credit/rapide/recherche-tau(...)
    t'aideras peu-être à vérifier ce que t'annonce ta banque.
  • # pyramide des ages

    Posté par (page perso) . Évalué à 5.

    > En regardant la pyramide des ages, je m'apercois que nous allons etre moins nombreux en france,

    C'est fort de faire des projections de population rien qu'avec une pyramide des âges. Mais comme le taux d'enfant par femme ne baisse pas et que l'espérance de vie augmente, les prévisions voient la population augmenter (mais vieillir).

    > bref restez locataire et faites comme les econoclaste le propose, virement automatique de la somme sur un compte

    Ce pourquoi nos grand-parents préféraient être propriétaires, c'est aussi un manque de confiance dans les banques, si ta banque fait faillite, tes précieuses économies t'échappent alors que la pierre reste. Mais bon la faillite de banques, ça n'arrive jamais n'est-ce pas !
    • [^] # Re: pyramide des ages

      Posté par . Évalué à 2.

      > Mais bon la faillite de banques, ça n'arrive jamais n'est-ce pas

      Bah, apparemment, maintenant, quand ça arrive, c'est l'état qui renfloue... avec les sioux des impôts...

      ... et d'un autre côté, avec une taxe foncière, bah, on en paye davantage, des impôts...
      • [^] # Re: pyramide des ages

        Posté par (page perso) . Évalué à 2.

        Bah, apparemment, maintenant, quand ça arrive, c'est l'état qui renfloue... avec les sioux des impôts...

        L'état ne renfloue pas les banques, il prend une participation en achetant des titres. Quand il revendra cette particiaption on peut espérer qu'il fera des bénéfices.
    • [^] # Re: pyramide des ages

      Posté par . Évalué à 2.

      pendant le remboursement de ta maison en premier tu rembourse les interets et excuse moi d'etre un peu pragmatique, la maison ne t'appartient que lorsque tu as fini de la payer. sinon elle appartient a la banque
      • [^] # Re: pyramide des ages

        Posté par . Évalué à 5.

        La maison t'appartient; ta maison est juste mise a caution pour le cas ou tu ne rembourserait pas. Mais c'est bien ta maison, tant que tu rembourses ton crédit.
    • [^] # Re: pyramide des ages

      Posté par . Évalué à 3.

      C'est fort de faire des projections de population rien qu'avec une pyramide des âges. Mais comme le taux d'enfant par femme ne baisse pas et que l'espérance de vie augmente, les prévisions voient la population augmenter (mais vieillir).

      Et c'est un vrai problème puisque dans quelques dizaines d'année, lorsqu'il n'y aura plus de pétrole (ou lorsqu'il serait si cher que seul quelques uns pourront s'en acheter), il faudra bien trouver des moyens de survivre. Et la terre ne peut fournir à manger sans pétrole qu'à 1,5 milliards d'individu (les engrais par exemple sont issus de la pétrochimie).
  • # Et non ....

    Posté par (page perso) . Évalué à 8.

    > bref resté locataire et faites comme les econoclaste le propose, virement automatique de la somme sur un compte

    Oui, sauf que ton calcul est faux. Tu compares entre rembourser un crédit par mensualités de 1200 euros à ... rien.
    Hors si tu es locataire tu payes un loyer, que tu ne capitalises pas du tout. Pire, ce loyer augmente. Sur les dernières années l'indice de la construction (qui sert à l'augmentation des loyers) il est de plus de 5% annuels.


    Ce qu'il faut comparer c'est :
    - combien tu payes par mois dans ton loyer, en comptant l'augmentation des loyers qui ne manquera pas d'arriver
    - combien tu payes pour le remboursement du crédit, ou plutot (comme tu l'as fait), à combien ça revient à l'échéance des 25 ans en comptant les intérêts et tout.

    Et ensuite, est-ce que le prix de revente de ta maison couvre la différence.

    La différence elle ne sera certainement pas de 350ke. En imaginant que ton loyer n'est pas cher et coute 400e (donc un tiers de ton crédit), en considérant que ce loyer est fixe sur 25 ans (ce qui est forcément faux), la différence sera (avec un mauvais calcul qui ne tient pas compte de beaucoup de choses) au plus de 240ke.

    Si en 25 ans le prix d'achat de ta maison a doublé, alors tu as fait un bon investissement. Ca sera probablement le cas.

    Ajoutes le fait que le loyer lui augmentera forcément d'au moins 2.5% par an (je suis très très large parce que le chiffre probable est probablement plus proche de 5), c'est vers les 180ke que sera le seuil de rentabilité de ta maison.

    Penses tu qu'une maison qui vaut 160ke pourra couter 180ke au bout de 25 ans en comptant l'inflation ? si tu me dis non tu es un pessimiste forcené.

    A cela bien entendu ajoutes que si tu es locataire les transformations possibles dans l'appart sont limitées, que tu risques de devoir changer d'adresse plusieurs fois sur 25 ans, que même si tu arrives à convaincre ton proprio de te laisser faire les travaux, il est possible qu'il te demande de partir moins de 10 ans après et que tout soit à recommencer, etc.

    Je ne te dis pas forcément de t'endetter pour 25 ans dans l'immobilier, surtout en ce moment où ça risque de baisser à court et moyen terme et où il vaut probablement mieux attendre quelques années, mais le simple fait de raisonner sur le cout du crédit sans compter ce que tu dépenserait de toutes façons en loyer, c'est hyper faussé.
    • [^] # Re: Et non ....

      Posté par (page perso) . Évalué à 1.

      "A cela bien entendu ajoutes que si tu es locataire les transformations possibles dans l'appart sont limitées,"

      A cela bien entendu ajoutes que si tu es propriétaire les transformations possibles dans l'appart sont à tes frais : frais de gardiennage, travaux de mise aux normes, travaux d'entretien divers (toiture, peinture, sanitaire, eau, électricité,...), frais de copropriété éventuels (changement ascenseur, installation alarme,...).

      Ca ne veut pas dire que je suis contre le fait d'être propriétaire mais je rappelle juste qu'en tant que propriétaire tu as des frais et des obligations que tu n'as pas en tant que locataire. Et puis faut ajouter une augmentation éventuelle des impôts.

      L'association LinuxFr ne saurait être tenue responsable des propos légalement repréhensibles ou faisant allusion à l'évêque de Rome, au chef de l'Église catholique romaine ou au chef temporel de l'État du Vatican et se trouvant dans ce commentaire

      • [^] # Re: Et non ....

        Posté par . Évalué à 4.

        Et tu penses que tu ne le payes pas tous ces frais ? tu penses que ton proprio t'en fait cadeau ? les "charges locatives" tu connais ?...

        Je pense très clairement que tu as une vision incomplète du tableau et qu'il vaudrait mieux en parler avec un notaire (le conseil est gratuit) qui te diras ce qu'il en est.

        En régle générale, rester locataire est une bonne idée seulement lorsque tu est amené à déménager relativement souvent (tous les moins de 10 ans) ou... lorsque tu n'as pas le choix comme moi... (parce que les banques disent que je gagne pas assez pour payer des mensualités inférieures à mon loyer actuel...)

        Après tout dépend où tu achètes aussi : en appartement tu auras globalement plus de frais (co-propriété toussa) alors qu'en maison individuelle tu en auras en général moins...
        • [^] # Re: Et non ....

          Posté par (page perso) . Évalué à 2.

          Tout à fait d'accord. Ceque je voulais surtout dire c'est qu'il ne faut pas comparer la somme des loyers que l'on aurait payé à l'ensemble des mensualités payés pour rembourser la maison. Du coté droit il faut en effet ajouter les frais divers qui en 25 ans vont obligatoirement arriver.

          L'association LinuxFr ne saurait être tenue responsable des propos légalement repréhensibles ou faisant allusion à l'évêque de Rome, au chef de l'Église catholique romaine ou au chef temporel de l'État du Vatican et se trouvant dans ce commentaire

    • [^] # Re: Et non ....

      Posté par . Évalué à 2.

      Tu oublies cela dit de comparer la prise de valeur de la maison due à l'inflation à ce que peut te faire gagner ce que tu économises en plaçant le blé...

      ... ce flouze, tu n'es ni obligé de le croquer, ni obligé de le laisser sur ton compte courant, en attendant patiemment que l'inflation lui fasse perdre "naturellement" sa valeur.

      Ce qui fait une grosse différence quant à la rentabilité de l'achat, c'est aussi combien tu mets d'apport : si c'est zobi, tu mets beaucoup d'œufs dans le même panier, avec un investissement immobilier...

      Bref, en effet, c'est beaucoup plus compliqué qu'il ne pourrait y paraître, et ça dépend aussi beaucoup de ton mode de vie et de ta situation, initiale et à venir.
      • [^] # Re: Et non ....

        Posté par . Évalué à 10.

        En fait pour les décisions financières il est souvent aussi efficace de tirer à pile ou face que de faire des calculs compliqués sur des bases assez largement aléatoires.

        C'est d'ailleurs dans ce but que les pièces ont été inventées.
    • [^] # Re: Et non ....

      Posté par (page perso) . Évalué à -1.

      Pourquoi tiens tu a ce que ta maison prenne de la valeur avec le temps ?

      Un système monétaire et financier idéal est censé être stable sans inflation ni déflation.

      Si tu investis dans une maison dans le seul de spéculer, alors tu es responsable de la crise financière en cours.
      • [^] # Re: Et non ....

        Posté par (page perso) . Évalué à 2.

        Je ne tiens pas à ce qu'ele augmente, je constate que c'est le cas et je le prend en compte.

        > Si tu investis dans une maison dans le seul de spéculer, alors tu es responsable de la crise financière en cours.

        On compare le prix de la maison après les 25 ans parce que c'est le seul repère pour savoir si ça a été une bonne chose de l'acheter à crédit ou s'il aurait mieux valu financièrement payer un loyer et acheter au bout des 25 ans avec les économies.

        Alors oui dès qu'on parle d'investissement il s'agit de gagner des sous, ou d'en payer moins (ce qui revient au même). Ca te choque ?
        Il ne s'agit pas de spéculer d'acheter dans le seul espoir que ça augmente et de revendre pour faire la plus value. Il sagit de savoir comment vivre pour que ça coute le moins (en location ou en propriétaire), et faire semblant de croire que les prix sont fixes dans le calcul serait franchement idiot.
    • [^] # Re: Et non ....

      Posté par . Évalué à 3.

      a propos de l'indice du cout de la construction, cela varie, et il peut etre negatif. c'est deja arrivé pas mal de fois :)

      donc bon toi aussi tu fais des hypoteses et approximations ;) faussées

      le prix de l'immobillier vas baisser, le gas qui a payer sa maison plein pot genre 160 000 euros vas voir le prix de sa maison diminuer. par contre son credit non. bref il est dans la merde :) en cas de divorce, deuil, mutation ou autre evenement qui n'arrive jamais dans une vie.


      et sinon cela n'interresse personne mon super site de sujet d'examen ?
      • [^] # Re: Et non ....

        Posté par (page perso) . Évalué à 2.

        Oui mes approximations sont faussés. Il faudrait aussi compter les intérêts sur ce que tu économise chaque mois (ce qui favorise l'option "loyer") mais mes approximations sont quand même négligeables face à celle de ne pas tenir compte du loyer mensuel. C'était le but de mon intervention.

        Sinon oui l'indice de construction peut être négatif (même si ça ne m'est pas arrivé) mais dans ce cas le propriétaire ne va pas baisser le loyer pour autant hein. C'est une augmentation maximum, pas une variation fixe obligatoire. Bref, quand c'est plus tu douilles, quand c'est moins ça ne change rien.

        Et oui, s'il y a un événement pourri et que tu as fait un investissement, ça peut te mettre dans la merde. Rien de nouveau sous le soleil. (Inversement tu peux avoir un mariage, un héritage, une augmentation de salaire, un billet de loto gagnant... et racheter ton crédit)
      • [^] # Re: Et non ....

        Posté par . Évalué à 5.

        > le gars qui a payer sa maison plein pot genre 160 000 euros

        Bha il va pas se pleindre non plus le monsieur, pour 160 000 euros t'as un studio de 35m2 par chez nous.
    • [^] # Re: Et non ....

      Posté par (page perso) . Évalué à 4.

      En ce qui me concerne, je crois qu'il est bien plus interessant de louer...

      J'ai déménagé il y a un an d'un appart que le proprio revendait 110 000€, mon loyer était de 440 €.
      Si j'avais voulu le racheter, calculez un peu la durée d'un prêt bancaire à 5% si je souhaitais garder les même mensualité... PLUS DE 60 ans !!!!!!!

      Mon nouvel appart me coute 424€ de loyer, l'équivalent sur le marché vaut aussi plus de 100 000 €

      Je reste donc locataire, je suis plus que gagnant, ou alors je me plante dans mes calculs !

      Vivement le crash immobilier !
      • [^] # Re: Et non ....

        Posté par (page perso) . Évalué à 7.

        Ah ces prix c'est interessant mais ici ce n'est pas le cas.
        J'ai acheté mon appart 145000 euros (il me coutera au total 235 000 euros si je n'ai pas d'augmentation me permettant de rembourser plus vite d'ici la), pour un loyer d'apparts equivalents à un peu moins de 700 euros (mon precedent appart un peu mieux était à 730 euros).
        Je vais rembourser sur 25 ans 800 euros par mois donc il faudrait que la valeur baisse beaucoup pour que je perde.

        Genre si le loyer d'un tel appart descend à 500 euros par mois tout de suite et n'augmente plus en 25 ans, je depenserai 300x12x25=90000 euros de plus qu'en étant locataire + la taxe fonciere de 450 euros par an (si les loyers n'augmentent pas en 25 ans, j'ose esperer qu'elle non plus :) ), on va donc dire 100000 euros. Donc si mon appart vaut moins de 100000
        euros dans 25 ans, et que les loyers sont en moyenne de 500 euros sur les 25 ans (contre 700 maintenant), j'aurai perdu de l'argent.

        Si par contre le loyer d'un tel appart passe au dessus de 800 dans les années qui viennent, je payerai chaque mois moins que si je louais donc je gagnerai meme si mon appart vaut 0 à la fin.
        • [^] # Re: Et non ....

          Posté par (page perso) . Évalué à 4.

          Tu as mis le doigt sur un élément fondamental de l'analyse : tout dépend du lieu pris en considération.
          Dans certaines régions, les loyers sont faibles, et effectivement devenir propriétaire peut sérieusement être réfléchi.

          En PACA, dans les Bouches du Rhône plus précisément, en se basant sur les données d'il y a 2-3 ans (donc taux d'intérêts bas et loyers élevés), c'est bien simple, pour un bien équivalent, le loyer d'une location est légèrement plus élevé que le remboursement d'un emprunt souscrit sur 20-25 ans.

          Comme certains le soulignais, la fiscalité en tant que propriétaire est plus élevée (taxes foncières & co), mais le budget logement dans le cas d'une acquisition est figé pour les années suivantes, tandis que les loyers d'une manière générale augmentent et cela reste de l'argent jeté par les fenêtres puisque à fonds perdus, alors que dans le cas d'un remboursement d'emprunt il y a quand même une constitution de patrimoine.
          Ce même patrimoine, qui, au hasard, dans un certain nombre d'années pourra par exemple être cédé pour compléter une retraite réduite à pas grand chose.

          Et surtout être propriétaire cela signifie aussi faire ce que l'on veut chez soi, et ne pas être à la merci d'une tierce personne.

          Tout ça pour dire que chacun voit midi à sa porte...
          • [^] # Re: Et non ....

            Posté par . Évalué à 2.

            Ce même patrimoine, qui, au hasard, dans un certain nombre d'années pourra par exemple être cédé pour compléter une retraite réduite à pas grand chose.

            Pour faire retraité avec des moyens mais vivant sous les ponts?
            • [^] # Re: Et non ....

              Posté par . Évalué à 5.

              Non, mais par exemple si tu demenages d'une grande maison pour 5 a une petite maison pour 2, tu fais un benefice qui peut etre reinvesti pour aider a financer ta retraite.
            • [^] # Re: Et non ....

              Posté par (page perso) . Évalué à 1.

              Non, par contre le capital ainsi récupéré sera suffisamment important pour pouvoir payer des dizaines d'années de loyers (donc financer un loyer raisonnable et préserver un peu de [expressionalamode] pouvoir d'achat.
    • [^] # Re: IRL

      Posté par (page perso) . Évalué à 2.

      >> Pire, ce loyer augmente. Sur les dernières années l'indice
      >> de la construction (qui sert à l'augmentation des loyers)
      >> il est de plus de 5% annuels

      Depuis plusieurs années maintenant, ce n'est plus cet indice qui sert à calculer la révision des loyers : c'est maintenant l'« indice de référence des loyers » (IRL).

      http://www.insee.fr/fr/themes/indicateur.asp?id=35&type=(...)
      • [^] # Re: IRL

        Posté par (page perso) . Évalué à 0.

        IRL ? comme dans en:Real_life_(reality) ou Vie_r%C3%A9elle ? o_O
        ça doit donc exister :D
      • [^] # Re: IRL

        Posté par (page perso) . Évalué à 2.

        Sur mon contrat de location qui date de deux ans c'est indiqué en toutes lettres que la référence est l'indice de construction. C'est aussi là dessus qu'ils m'ont augmenté l'année dernière.
        Ca ne m'étonnerait pas de mon agence qu'ils utilisent ce qui les arrange ceci dit, il faudrait que je vérifie.
        • [^] # Re: IRL

          Posté par . Évalué à 2.

          Ca ne m'étonnerait pas de mon agence qu'ils utilisent ce qui les arrange ceci dit, il faudrait que je vérifie.

          Ton agence utilise surtout ce qui est imposé par la loi.
          L'indice de la construction était l'indice légal jusqu'en février 2008.
          Cet indice a été remplacé par l'IRL à cette date.
          Pour plus d'infos, voir les explications : http://www.adil.org/56/modules.php?name=News&file=articl(...)

          La raison de ce changement était que l'indice de la construction augmentant plus vite que l'inflation et pénalisait donc les locataires.
          Avec la crise immobilière qui se profile à l'horizon, les locataires vont probablement regretter ce changement dans les prochaines années.
      • [^] # Re: IRL

        Posté par (page perso) . Évalué à 2.

        Hum .. en fait dans ton lien il y a "entré en vigueur le 10 février 2008" et je comprend donc pourquoi on ne me l'a encore jamais opposé. Bref, s/plusieurs années/quelques mois/
        • [^] # Re: IRL

          Posté par (page perso) . Évalué à 2.

          >> Hum .. en fait dans ton lien il y a "entré en vigueur le 10 février 2008"

          Oui, mais la suite indique :

          "Entré en vigueur le 10 février 2008, ce nouvel indice de référence des loyers se substitue à l'indice de référence des loyers institué par l'article 35 de la loi 2005-841 du 26 juillet 2005 précitée."
          • [^] # Re: IRL

            Posté par (page perso) . Évalué à 2.

            Oui, donc l'indice existe depuis longtemps, mais il ne set à l'augmentation des loyers que depuis quelques mois (ce qui explique pourquoi je ne l'ai jamais utilisé)
            • [^] # Re: IRL

              Posté par (page perso) . Évalué à 3.

              Depuis janvier 2006, c'est l'IRL qui plafonne la hausse des loyers, cela fait effectivement quelques mois (33 à peu près) et tu dois déjà l'avoir utilisé (3 fois). Avant, c'était effectivement l'ICC qui était utilisé. Le calcul de l'IRL a cependant été modifié récemment (février 2008)
  • # Conclusions attives!

    Posté par (page perso) . Évalué à 3.

    Tu prends un dixième des paramètres qui jouent sur l'intérêt d'acheter contre louer, tu fais comme si les neuf dixièmes autres n'existaient pas, et tu en tire des conclusions super-rapides. Bravo, tu as inventé... rien en fait, juste n'importe quoi.

    Alors, il vaut mieux que tu passe beaucoup de temps sur les sites spécialisés en la matière, pour apprendre ce qui fait qu'il est intéressant ou pas d'acheter ou louer (pèle-mêle : durée de l'investissement > ou < à 5 ans, situation géographique, ratio prix achat/location du coin, potentiel d'augmentation de la valeur du bien, inflation prévisionnelle sur 25 ans, ne pas mélanger les Euros courants avec ceux de dans 25 ans comme tu le fais, prévision d'ouverture des vannes de l'immigration pour compenser la pyramide des ages et j'en passe...).

    Il est parfois intéressant d'acheter (rare en ce moment en France, même si il reste des coins qui valent le coup) ou de louer, ça dépend de ta situation financière et personnelle précise, bref rien de si direct comme tu le penses.

    Un conseil : demande déjà à tes parents les taux d'intérêts qu'ils avaient à une époque, c'était bien plus que 5%, bien plus... Genre le double. Et ils empruntaient quand même.

    Et ne pas oublier : une épargne diversifiée (monétaire/actions/immobilier) est la règle d'or pour ne pas se ramasser la gueule.

    PS : emprunter 160 000 € à 5.4% sur 25 ans te fais des mensualités de 973€/mois, pour un coup total du crédit de 132 000 € (soit 262 000 € au total), bref tes chiffres sont totalement faux.
    • [^] # Re: Conclusions attives!

      Posté par (page perso) . Évalué à 3.

      « Attives » ?! :-o Tu as des parents italiens ? Ça écorche bien les yeux en tout cas en tant qu'adjectif français. :-)

      Rien ne sert de se hâter, il faut se relire avant de poster.
  • # tu loues de l'argent

    Posté par (page perso) . Évalué à 2.

    c'est le prix à payer pour louer de l'argent

    et les taux sont encore plus bas que dans les années 70...
    • [^] # Re: tu loues de l'argent

      Posté par . Évalué à 2.

      mais ce n'est pas tres grave

      prenons ce superbe site de stats:

      http://perspective.usherbrooke.ca/bilan/servlet/BMTendanceSt(...)

      en 1970 une maison coute 100ke 20 ans plus tard elle vaut 4x plus
      la meme achete 100ke en 1980 20 plus tard ne vaut plus que 2.1x plus
      et c'est pire pour les achats de 1990 ! qui ne vaudrons que 1.5x le prix d'achat en 2010 alors que le cout du credit a soit disant baisser

      mes parents :) ont été avantagé d'avoir acheté en 1970 meme a des taux plus elevé. plutot que nous :) maintenant a des taux faible mais un indice des prix qui n'augementeras pas ou tres peu. c'est sur ce point que je me base pour affirmer que bon proprio c'est bof bof en ce moment
      • [^] # Re: tu loues de l'argent

        Posté par (page perso) . Évalué à 3.

        c'est sur ce point que je me base pour affirmer que bon proprio c'est bof bof en ce moment

        Excuse-moi, mais le "c'est sur ce point que" alors que tu a donné des chiffres farfelus dans ton journal, ça fait un peu "je voulais arriver à cette conclusion, donc je trouve des arguments".

        Alors certes la conclusion est juste (que ce soit pour aujourd'hui ou à l'époque de tes parents), mais le cheminement scientifique est plus que sujet à caution...
        • [^] # Re: tu loues de l'argent

          Posté par . Évalué à -1.

          cher zenitram, je comprend ta colere, mais vois tu les chiffre que j'annonce sont un ordre de grandeur. la feuille originale avec les vrai chiffre fourni par la banque je l'ai jeté ce que je regrette bien au vue de tes remarques mais si tes intérréssé prend rendez vous avec une banque

          je peux te dire car j'ai la flemme de retourné au CA pour tes beau yeux que le cout total du credit etait superieur de 2X a celui de la maison. Tu comprend cela ? tu comprend que cela m'ai marqué. tu peux comprendre que ce n'est pas sujet a caution de payer une maison plus de 2x son prix

          au fait tes pas cousin avec st Thomas ?
          • [^] # Re: tu loues de l'argent

            Posté par . Évalué à 2.

            > tu comprend que cela m'ai marqué. tu peux comprendre que ce n'est pas sujet a caution de payer une maison plus de 2x son prix

            Tu payes ta maison exactement son prix de vente.
            Le reste tu le payes à ta banque car tu es pauvre n'est pas assez riche pour la payer cash ou avoir un apport suffisamment important, et tu es donc obligé de quémander l'argent que tu espères gagner dans les 25 prochaines années. Forcement ça a un coût non négligeable....

            Bienvenue dans le monde réel.
          • [^] # Re: tu loues de l'argent

            Posté par (page perso) . Évalué à 6.

            Euh... tu crois que je suis allé à la banque pour te fournir les chiffres à chaque fois?
            De plus, tes ordre de grandeur vont du simple au double, ce n'est plus un ordre de grandeur!

            Allez, pour info :
            Somme à emprunter B1
            Durée (en mois) B2
            Taux B3
            A rembourser (/mois) =VPM(B3/100/12;B2;-B1)
            Cout du crédit =VPM(B3/100/12;B2;-B1)*B2-B1

            Si tu veut un fichier de tableau d'amortissement, une petite recherche sur Google et tu devrais le trouver.
            Si tu le demandes gentillement, je t'envoie le mien ;-)

            je peux te dire car j'ai la flemme de retourné au CA pour tes beau yeux que le cout total du credit etait superieur de 2X a celui de la maison. Tu comprend cela ? t

            Ce que tu dis est totalement faux : à 5.4, le coût total du crédit est de 131 000 € pour 160 000€ emprunté (pour un total remboursé de 291 000 €, mais c'est un chiffre qui ne veut rien dire car mélange le capital remboursé et le coût du crédit, deux choses différentes)
            Tu mélanges allègrement le capital à rembourser, le coût du crédit (donc de l'argent), tu ne fais pas de différence entre la valeur de l'€uro de maintenant et celui de dans 25 ans (qui n'ont rien à voir à cause de l'inflation! c'est pour ça qu'on parle souvent de comparaison en € constants), et j'en passe, et en plus tu t'obstines.

            au vue de tes remarques mais si tes intérréssé prend rendez vous avec une banque

            Pourquoi devrais-je voir une banque pour faire 3 ligne de calcul??? Je t'ai donné les chiffres précis car ils sont simple à trouver. On n'a pas besoin d'une banque pour faire ce genre de calcul!

            Je suis justement intéressé par ça car je suis en plein dedans depuis quelques années, et ta banque ne fait rien de miraculeux : une fiche "Excel" de base pas compliquée à faire, et elle te sort un tableau d'amortissement à la con.
  • # Il y en a encore qui débattent "acheter" vs "louer" ???

    Posté par . Évalué à 5.

    Prenons tes chiffres (apparemment faux, mais meme), et considérons l'ensemble.

    Tu dis que dans 25 ans, t'auras déboursé 350000€. Si tu loues (mettons 550€ par mois, j'ai pris le prix d'achat divisé en 20 ans), tu auras déboursé 165000€ dans ces memes 25 ans.

    Du coup, ta maison t'as couté 350k - 165k = 185k€ (puisque les 550€ tu les aurais déboursé quand meme). Dans 25 ans, il faut que tu la vendes plus de 185k€ pour y avoir gagné. Tu prends pas bcp de risques (-;

    Et dans ce caclul :
    - j'ai accepté ton chiffre fumeux de 350000€ (j'y crois pas une seconde)
    - j'ai considéré que le loyer ne bougeait pas sur 25 ans (complètement débile)

    Bref, je vois pas comment on peut hésiter à acheter, le seul critère pour moi étant de savoir si on reste longtemps ou pas l(es frais à l'achat sont énormes, il faut rester plusieurs années avant que ce soit rentable, en admettant qu'on revende au prix ou on l'a acheté).

    Non, pour moi, l'achat d'une résidence principale est le premier investissement à faire. Je comprends pas ceux qui louent et qui à côté cherche des bons placements...

    En théorie, la théorie et la pratique c'est pareil. En pratique c'est pas vrai.

    • [^] # Oui, il faut débattre : chaque cas est particulier

      Posté par (page perso) . Évalué à 4.

      Euh bémol tout de même : aujourd'hui, acheter en France est un peu fou, y compris si tu comptes rester 50 ans au même endroit, pour la simple raison que le ration prix d'achat / prix location est actuellement trop élevé.

      Aujourd'hui, il vaut mieux attendre que les prix baissent (désolé les actuels vendeurs, mais +10% par an depuis 5 ans, vous pouvez bien accepter un -20% maintenant...), tout en blindant son Livret A et LDD (21500€/personne soit 43000 pour un couple à 4% net d'impôts, et il vaut mieux commencer par la dans tous les cas pour avoir un apport personnel) puis PEE si disponible.

      Ceux qui disent qu'il faut toujours mieux acheter plutôt que de louer font la même bêtise que ceux qui disent qu'acheter c'est donner de l'argent aux banques : dans les deux cas, ils généralisent des cas particuliers. Ni l'un ni l'autre n'est exact.

      Une seule règle : étudier le marché avant de se décider (vente et locatif).

      Ps : dans ton exemple, tu n'as pas pris en compte les frais d'entretien ni la taxe foncière, qui diminue grandement l'intérêt d'un achat. J'ai mis déjà dans un autre commentaire mon outils pour connaitre la "rentabilité" d'un achat suivant le prix de la location et l'inflation, je te conseille d'y jeter un oeil.
    • [^] # Re: Il y en a encore qui débattent "acheter" vs "louer" ???

      Posté par . Évalué à 1.

      > Non, pour moi, l'achat d'une résidence principale est le premier investissement à faire. Je comprends pas ceux qui louent et qui à côté cherche des bons placements...

      Bien d'accord. Ceux qui disent le contraire en sont encore à croire que Emacs peut être supérieur à VI. Bande de primates.

      ok je sors (même si je suis le proprio)
      ~~~~>[]
  • # C'est vraiment pas le moment d'achter ...

    Posté par (page perso) . Évalué à 2.

    La meilleur solution est de rester locataire aujourd'hui.

    Car les prix des l'immobilier en France sont sur-évaluées de +80%.

    Ce n'est pas moi qui le dit mais Jacques Friggit, un Ingénieur des ponts et chaussées : http://fr.wikipedia.org/wiki/Image:800px-Friggit21.jpg

    Nous sommes dans une énorme bulle qui est en train d'éclater, et acheter un bien aujourd'hui, c'est s'exposé à des pertes financières très lourdes.

    Si vous voulez plus d'informations sur la bulle immobilière, je vous conseil de faire un tour sur le site : http://www.bulle-immobiliere.org

    Voila, bon krash à tous ;0)

Suivre le flux des commentaires

Note : les commentaires appartiennent à ceux qui les ont postés. Nous n'en sommes pas responsables.