NdM : contenu réécrit suite à une purge de compte
Comparer un achat d'un bien immobilier à la location, avec des hypothèses réalistes. Exemple de simulateur
Journal Comparer l'achat d'un bien immobilier et la location
2
mai
2013
NdM : contenu réécrit suite à une purge de compte
Comparer un achat d'un bien immobilier à la location, avec des hypothèses réalistes. Exemple de simulateur
# Simulateur
Posté par Pascal Terjan (site web personnel) . Évalué à 1.
C'est une blague le lien vers le simulateur qui est un fichier Microsoft Excel ?
[^] # Commentaire supprimé
Posté par Anonyme . Évalué à 4.
Ce commentaire a été supprimé par l’équipe de modération.
[^] # Re: Simulateur
Posté par Pascal Terjan (site web personnel) . Évalué à 5.
Après environ 10s de recherche, par exemple http://www.bulle-immobiliere.org/achat-location/
[^] # Re: Simulateur
Posté par chimrod (site web personnel) . Évalué à 6.
Bref on tourne en boucle…
[^] # Re: Simulateur
Posté par Pascal Terjan (site web personnel) . Évalué à 5.
Non, c'est utilisable sur le web sans installer Excel.
[^] # Re: Simulateur
Posté par Adrien . Évalué à 4.
Tu n'est pas obligé d'installer Excel pour faire la simulation. Par exemple dans libreoffice ça marche très bien.
[^] # Re: Simulateur
Posté par flagos . Évalué à 6.
Et si on veut modifier la formule, il suffit de.. ah ben non on peut pas.
[^] # Re: Simulateur
Posté par Nicolas Boulay (site web personnel) . Évalué à 3.
Je rêve de fonctionnalité web en mode wiki pour faire et partager ce genre de simulateur !
Dommage que linuxfr n'ai pas les moyens de le faire, cela ferait un bon point de départ.
Ou alors il faut coller oocalc dans emscripten :)
"La première sécurité est la liberté"
[^] # Re: Simulateur
Posté par flagos . Évalué à 4.
Facilement éditable et hackable pour mettre ses propres valeurs ou adapter les formules… Tu as autre chose de plus adapté à proposer ?
[^] # Commentaire supprimé
Posté par Anonyme . Évalué à 6.
Ce commentaire a été supprimé par l’équipe de modération.
# Réalisme
Posté par Benoît Bailleux (Mastodon) . Évalué à 3.
En lisant ce qu'à le locataire au bout du compte (juste la partie « […] et on épargne la différence entre la mensualité du prêt qu'on aurait eu et le loyer »), j'ai quand même tiqué un peu.
Statistiquement, combien de personnes vont faire cela ? Elles ne connaissent pas la valeur marchande de l'habitation qu'elles louent (elle est rarement à louer ou à acheter en même temps, et ce n'est vraiment pas courant de pouvoir faire une estimation réellement précise), et cet argent va être sur leur compte courant, sans aucune raison de ne pas le dépenser. Tout les mois. Même en faisant attention (impôts, vacances, fin de mois difficile, renouvellement d'un bien etc.).
Au final, cela me semble réellement très spécieux d'ajouter cette somme au calcul…
Non ?
[^] # Commentaire supprimé
Posté par Anonyme . Évalué à 5.
Ce commentaire a été supprimé par l’équipe de modération.
[^] # Re: Réalisme
Posté par Benoît Bailleux (Mastodon) . Évalué à 3.
Ce n'est pas faux, mais il faudrait alors également prendre en compte les frais d'entretiens qui sont à la charge du propriétaire, et qui ne sont donc pas supportés par le locataire dans le premier cas. J'ignore s'il existe un moyen courant de connaitre leur montant approximatif (% de la valeur du bien ? Sa taille ? Son age ? Son type ? etc.).
Peut-être y a-t-il encore d'autres critères (comme certains impôts, même s'ils sont +/- compensés par le loyer) qui m'échappent pour un calcul réellement précis.
[^] # Re: Réalisme
Posté par Etienne RABY (site web personnel) . Évalué à 1.
Avant de trouver une formule exacte utilisable, il va couler beaucoup d'eau sous les ponts.
On peut par contre estimer à la louche : en tant que proprio, tous les frais sont pour nous (charges + taxes d'habitations + taxes foncières).
En tant que locataire, on n'a à payer que la majorité des charges (90% sur un logement neuf au pifomètre) + taxes d'habitation.
Plus généralement, ne se baser que sur l'aspect financier pour un logement est un exercice intéressant mais assez peu utile, l'affect et les sensibilités de chacun sont bien plus important. Préfère t'on être pris à la gorge quelques décennies ou risquer de se faire éjecter en fin de bail?
[^] # Re: Réalisme
Posté par flagos . Évalué à 3.
Oui mais c'est l'argument choc des tenants de location: être propriétaire entraine en général un surcout (sinon il faut vraiment devenir propriétaire). Ce surcout peut etre économisé, voire être placé sur des comptes épargne rémunérateurs.
Après effectivement, ca présuppose une certaine rigueur dans la tenur de ses comptes, ce qui n'est pas forcément le cas de tout le monde, moi le premier (un mois "difficile" ? hop, virement depuis le livret A).
[^] # Re: Réalisme
Posté par Zenitram (site web personnel) . Évalué à 8.
Le problème est bien la : les gens n'arrivent pas à faire la différence entre rentabilité financière (ce sont des maths) et la psychologie.
Quand on parle de rentabilité, on laisse de côté la psychologie.
Justement, au contraire! Ne pas le faire serait un mensonge complet sur ce dont on parle (la rentabilité financière).
Si le fait d'être bloqué est un argument pour toi, fonce. Mais ne dit pas que c'est financièrement rentable alors, puisque tu n'as pas choisis ça pour la rentabilité (tu ne la connais pas, tu t'en fous, etc), seulement parce que ça te force.
Il y a plein de raisons d'être proprio (se forcer, casser les murs…), il n'y a aucun problème la dessus, mais ignorer les sous quand on parle de sous, non.
[^] # Re: Réalisme
Posté par Antoine . Évalué à 4.
Ah, et sous prétexte que tu as de l'argent sur ton compte, tu vas forcément le dépenser ? Chacun son truc, mais bon…
[^] # Re: Réalisme
Posté par Benoît Bailleux (Mastodon) . Évalué à 4.
J'ai bien compris que j'ai tort de mélanger l'objectif (le calcul) et le subjectif (la vie pratique). Je suppose qu'il faut réintroduire le subjectif après avoir fait le calcul pour en évaluer la pertinence, pas avant.
Bien sûr que non, et de toute façon mes revenus ne sont pas assez important pour que j'ai systématiquement une somme significative disponible en fin de mois. Par contre, j'ai souvent plein de raisons d'attendre un mois ou deux avant de dépenser ou mettre de coté pour une raison particulière (liste loin d'être exhaustive ci-dessus). Mon idée était que cette différence mensuelle loyer/mensualité ne serait probablement pas assez importante pour que la somme correspondante ne soit pas, souvent, tout simplement affectée à autre chose de façon spontanée. Mais j'admets que je suis, là encore, dans le subjectif et pas dans l'objectif.
# « Circulez, y a rien à voir ! »
Posté par vlamy (site web personnel) . Évalué à 9. Dernière modification le 02 mai 2013 à 15:42.
C'est une bonne intention que de vouloir formaliser la problématique achat/location, mais il faut le faire plus sérieusement, c'est-à-dire en prenant en compte un peu plus de paramètres. Notamment je pense à ceux-ci :
Conditions de placement : ton lien donne un taux d'épargne de 3.5%, sans aucunes conditions. Il existe des milliers de types de placements qui n'ont pas la même valeur. Prenons quelques exemples de propriétés importantes :
Expertise financière de l'acquéreur : comme le laisse présager mon premier point, je pense qu'à partir d'une certaine somme, on doit répartir son capital mobilier sur plusieurs fonds/types de placement (livrets, SICAV, PEE, assurances vies, ..etc) pour se prémunir du risque de liquidation. Une alternative : faire confiance à un banquier ! (non cela ne sera pas mon cas).
Projet de défiscalisation : c'est bien de dire que le propriétaire immobilier a la charge d'une taxe foncière, mais lorsque l'acteur de ton scénario « locataire » aura un pécule qui génère des intérêts, il paiera aussi des taxes dessus. Il aura alors probablement envie d'investir dans des domaines défiscalisés, commet l'art ou … l'immobilier.
Inflation monétaire : il faut donner le contexte économique aussi ! Si le coût de la vie triple/diminue d'un facteur 3, en dix ans et que le « propriétaire » a emprunté à taux fixe, sa richesse (c.-à-d. la valeur actualisée de son capital), ne va pas évoluer dans le même sens.
Prix de l'immobilier : il a été montré, notamment par Friggit il me semble, qu'a long terme on ne peut pas prévoir l'évolution du prix de l'immobilier d'une petite zone géographique (ici le cas de Paris est à part). En effet, la fermeture d'une aciérie, l'ouverture d'un pôle de recherche, la construction d'un autoroute à proximité d'un bien immobilier peuvent largement doubler, ou diminuer de moitié la valeur d'un bien sur le long terme.
Bref tout ça pour dire que c'est bien de faire des mathématiques compliquées pour exprimer un problème en une simple équation, mais donnons lui sa valeur légitime : celle d'une moyenne d'une moyenne d'une approximation, dans un modèle qui ne tient pas compte de nombreux paramètres réels.
Mais la démarche est audacieuse, je n'aurais jamais osé tenter de simplifier un problème de cette complexité. Alors je salue ton audace !
Note : Je tiens à préciser que je ne prend parti ni du côté du « propriétaire », ni de celui du « locataire », les deux voies sont honnorables.
[^] # Commentaire supprimé
Posté par Anonyme . Évalué à 1.
Ce commentaire a été supprimé par l’équipe de modération.
[^] # Re: « Circulez, y a rien à voir ! »
Posté par vlamy (site web personnel) . Évalué à 4. Dernière modification le 02 mai 2013 à 16:31.
Tout d'abord, je suis désolé fork_bomb si mon commentaire t'a énervé, ce n'est pas sur toi que je voulais taper, mais plutôt sur les organismes qui mettent à disposition ce genre de simulateur.
Pour information je suis un train d'acquérir un bien et cela fait des années que j'étudie la question, entres autres, j'étais tombé lors de mes recherches sur ce simulateur, et je l'ai écarté lorsque ma compréhension du problème a muri.
Bref, je ne critique pas la valeur du taux, que tu peux effectivement changer dans le simulateur, mais bien le fait qu'on n'y associe aucune notion de variabilité dans le temps, de valeur contractuelle ou même d'assurance/risque. Encore une fois, ça ressemble à du Livret A, sans tenir compte du plafond, ce qui n'a de valeur qu'à court terme surtout si tu pars avec 10 000 euros (intentionnel ?).
[^] # Re: « Circulez, y a rien à voir ! »
Posté par Zenitram (site web personnel) . Évalué à 3.
Pour un couple, c'est 70 k€ (Livret A + LDD), 85 k€ si LEP. C'est déjà pas mal et pas "largement en dessous" (sauf si tu habites Paris ;-) ).
Après, c'est toujours un chiffre moyen à mettre, suivant ce qu'on trouve comme taux (mélange livret défiscalisé / livret normal).
Sinon, c'est certes avant impots, mais 3.5% sûr n'est pas impossible même aujourd'hui.
[^] # Re: « Circulez, y a rien à voir ! »
Posté par vlamy (site web personnel) . Évalué à 1.
Je ne voyais pas ça si haut. C'est vrai que ça a récemment augmenté, mais je dois avouer que ça ne me concerne pas trop les plafonds de ces livrets :)
Du coup on est effectivement pas loin du prix d'un studio/T2 à la campagne.
OK, mais ça tombe en plein dans ce que je voulais montrer : la nécessité de connaitre dans le détail les produits financiers pour comparer rigoureusement. Ici on parle d'un produit spécifique : le compte à terme. Si on regarde dans le détail, on voit qu'on doit verser l'épargne en une fois, une somme minimum de 5 000 euros,… je n'ai pas été plus loin, mais ça montre déjà que ça n'est pas donné à tous le monde (le compte à terme étant surtout vendu aux entrepreneurs, d'après ma modeste expérience).
Ils vendent évidemment du retrait anticipé, mais là pour comprendre les tenants et les aboutissants du contrat : faut prendre le temps ! Du coup, on peut effectivement dire que c'est possible de placer à 3.6% (sur 60 mois uniquement), mais faut rentrer dans les cases et comprendre sur quoi on place, ou le cas échéant à qui on fait confiance. Et si tu regardes dans les détails du contrat, je suis sûr qu'il y a une clause qui permet à la banque de lever ses obligations de rendement (ça m'est arrivé à ma grande surprise).
Mais je suis 100% d'accord, ça peut être tout à fait rentable si on s'investit à fond dans la gestion de son patrimoine mobilier, ou si on tombe sur un bon banquier (ce qui doit tout de même exister si on cherche bien).
[^] # Re: « Circulez, y a rien à voir ! »
Posté par Zenitram (site web personnel) . Évalué à 3.
Oui, en effet, j'ai pris un exemple comme ça.
Après, j'ai pris quoi, genre 5 ans? Soit moins que pour de l'immobilier. Ca reste court terme.
Ben en fait, ça permet de trancher : si tu n'es pas capable de balancer 5 k€ d'un coup, ne surtout pas s'engager dans l’immobilier, car 5k€ ça peut te tomber du jour au lendemain à payer sous 3 mois (genre une poutre porteuse qui se casse la gueule dans l'immeuble, toute ressemblance avec la vraie vie serait un hasard ;-) ).
L'exemple que j'ai mis et pour les particuliers, divers. tu peux très bien mettre 10 k€ au fur et à mesure sur ton Livret A, puis transférer ces 10 k€ d'un coup sur un compte à terme plus rémunérateur.
Pour info, les livrets par quinzaine existent peu dans d'autres pays (genre l'Allemagne), encore moins en défiscalisé, et alors tous les particuliers ont pris l'habitude de jouer avec des comptes à terme. Question de culture.
[^] # Re: « Circulez, y a rien à voir ! »
Posté par vlamy (site web personnel) . Évalué à 2.
Tu as raison, mais formulé ainsi tu vas faire peur aux acquéreurs potentiels. Déjà, la plupart des assurances prennent en charge les poutres qui tombent. Mais ça peut ne pas être le cas, j'en conviens. Ensuite, même si tu ne peux pas sortir l'argent comme ça, en générale les banques te prêtent de l'argent. Après tout elle sont solidaires sur le capital, au moins pour le début.
Finalement ta remarque est valable sur un plan plus large : si tu casses ta voiture, tu paieras moins cher si tu as le cash que si tu dois emprunter pour en acheter une autre (si tu en as la capacité au moment de l'accident). Idem pour les prothèses dentaires, lunettes, handicaps de la vie …etc. Et ne nous plaignons pas, en France on est pas les plus mal lotis.
[^] # Re: « Circulez, y a rien à voir ! »
Posté par ckyl . Évalué à 2.
En ce moment ils sont prêt à se prostituer pour vendre une caisse. Du coup tu peux arriver à avoir du prêt à 0% (+ la reduc qui va bien). Mais c'est juste pour le contre exemple.
[^] # Re: « Circulez, y a rien à voir ! »
Posté par Zenitram (site web personnel) . Évalué à 2.
Comme le prêt à 0% n'existe pas, tu peux alors négocier une réduction plus importante si tu payes cash, car le vendeur n'aura pas le prêt à payer de son côté.
C'est qu'une question de présentation, le coût du prêt te sera toujours facturé (clairement affiché ou caché dans la non réduction accordée).
Non :)
Le contre-exemple réel aurait été de dire que si tu arrives à négocier un taux réel du prêt (donc suivant les réductions accordée avec ou sans prêt) inférieur aux taux du livret A (par exemple), alors ce sera moins cher. Mais en pratique, un prêt pour particulier est rarement en dessous du taux du livret A (ici : tu peux la plupart des cas négocier une meilleure réduction, pour comparaison la dernière fois que j'ai payé cash j'ai eu une réduction supplémentaire de 10% à payer cash plutôt qu'un prêt "0%" sur 3 ans, contre un Livret A qui était dans les 3%/an, le gain à payer cash plutôt qu'un prêt "0%" était donc de ~1% par an).
[^] # Commentaire supprimé
Posté par Anonyme . Évalué à 2.
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# Valeur actuelle nette
Posté par BeberKing (site web personnel) . Évalué à 4.
J'ai tiqué dès le début du journal :
Ce n'est pas du tout évident que c'est le bilan qui nous intéresse. Les pros utilisent la valeur actuelle nette pour évaluer un investissement. C'est un outil qui a des défauts, les économistes aiment bien utiliser une formule équivalente mais qui tient compte de la préférence entre disposer de l'argent tout de suite et plus tard (en faisant varier le coefficient d'actualisation).
Il est assez difficile d'exprimer uniformément la recherche de richesse d'un particulier. Certains visent à consommer le plus possible tout de suite, certains à avoir le plus d'argent possible à leur mort, d'autres à accumuler l'argent durant leur jeunesse pour ensuite profiter de leur argent à la retraite… A votre avis, quelle est la rationalité dans tout ça ?
[^] # Re: Valeur actuelle nette
Posté par vlamy (site web personnel) . Évalué à 2.
Comme dit Zenitram (à juste titre) : il faut acheter pour casser les murs ! Ça me plait comme formule.
Plus sérieusement : la rentabilité c'est trop compliqué à cette échelle, y compris pour nos banquiers je pense, alors il faut trouver des motivations autres que la rentabilité à l'accession immobilière (casser les murs étant sûrement la plus courte, mais aussi la plus jouissive).
[^] # Commentaire supprimé
Posté par Anonyme . Évalué à 2.
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[^] # Re: Valeur actuelle nette
Posté par vlamy (site web personnel) . Évalué à 3.
C'est pour imager le gain en liberté qu'on a en tant que propriétaire et aussi un peu le fait que dans la vie c'est bien de calculer, mais faut aussi savoir se faire plaisir. L'obsession pour le cassage de mur, tu la comprendras le jour béni où tu tomberas une cloison à la masse : c'est juste jouissif ! Bon après faut nettoyer, mais ça vaut le coup :)
Toute tentative de me classer dans la catégorie des gros bourrins, contents en tapant fort avec une masse, serait sûrement pertinente.
[^] # Re: Valeur actuelle nette
Posté par Antoine . Évalué à 3.
De nos jours, ce genre de pulsions sont avantageusement assouvies par les jeux vidéo. Pas besoin de bousiller ton appart tous les quinze jours…
[^] # Re: Valeur actuelle nette
Posté par flagos . Évalué à 5.
Oui mais quand tu tournes sur Linux, tu as pas tous les jeux que tu veux.
Alors tu casses des murs.
[^] # Re: Valeur actuelle nette
Posté par Antoine . Évalué à 8.
Des murs privateurs, j'espère.
[^] # Re: Valeur actuelle nette
Posté par fearan . Évalué à 1.
Privatif !
Il ne faut pas décorner les boeufs avant d'avoir semé le vent
[^] # Re: Valeur actuelle nette
Posté par vlamy (site web personnel) . Évalué à 4.
Non des murs propriétaires :)
[^] # Re: Valeur actuelle nette
Posté par vlamy (site web personnel) . Évalué à 1.
Je suis plus Mame que Steam, pour donner une idée, et dans ce domaine Linux va très bien !
[^] # Re: Valeur actuelle nette
Posté par vlamy (site web personnel) . Évalué à 1.
Hélas je ne fais pas partie des gens qui s'épanouissent à 100% avec des jeux vidéos. En particulier ça a du mal à remplacer le sport ou l'activité physique dans mon mode de vie. Ce qui ne m'empêche pas d'aimer certains jeux (et là effectivement je suis plus jeux de baston ou doomlike).
[^] # Re: Valeur actuelle nette
Posté par Zenitram (site web personnel) . Évalué à 3.
C'est une image. On peut dire aussi : mettre la cuisine équipée qu'on veut. Ou mettre du parquet, ou un placard encastré, ou divers.
Ceci-dit, mon appart, la, j'ai vraiment cassé un mur (pourquoi s'interdire un appart juste parce qu'il y a un mur en trop?).
[^] # Re: Valeur actuelle nette
Posté par oinkoink_daotter . Évalué à 3.
Parce qu'après faut changer la poutre /o\
[^] # Re: Valeur actuelle nette
Posté par Nicolas Boulay (site web personnel) . Évalué à 3.
J'aime bien la rentabilité à court terme (5ans). Cela évite de devoir tenir compte de retournement du marché immobilier ou des taux des placements sans risque.
"La première sécurité est la liberté"
[^] # Re: Valeur actuelle nette
Posté par oao . Évalué à 2.
Ce que tu dis est vrai, mais ce n'est pas pertinent ici. Le bilan et la valeur actuelle nette reviennent au même, mais ici définir proprement une VAN est plus compliqué car il faut considérer le loyer fictif que paye le propriétaire à lui-même. Donc autant se baser sur le bilan, qui est une méthode équivalente ici.
Pour la recherche de richesse, on ne cherche pas à décider pour le potentiel acquéreur combien il doit économiser par an. On cherche le placement le plus rentable, étant donné qu'il veut placer tant par an. C'est cependant un inconvénient de l'achat : on est lié au contrat et on ne choisit pas chaque année combien on doit économiser. Certains trouvent que c'est au contraire un avantage, car ça oblige à une discipline. C'est plus une question de se connaître soi-même.
# Bêtement..
Posté par Mali (site web personnel) . Évalué à 3.
..Nous avons aligné notre prêt sur l'équivalent des derniers loyers payés, sachant que le loyer augmente tous les ans, çà ne change pas notre train de vie, et de temps en temps, aller voir la banque pour augmenter le remboursement mensuel et voir la durée du prêt rétrécir, c'est bon pour le moral :)
[^] # Re: Bêtement..
Posté par Zenitram (site web personnel) . Évalué à 3.
J'ose imaginé que vous parlez des loyers hors charges (toutes charges enlevées par rapport au loyer : proprio et locataire), sinon c'est biaisé (d'un côté les charges, de l'autre non).
Vous allez avoir de sacré surprises pour votre train de vie quand la taxe foncière et les travaux exceptionnels vont arriver si vôtre but était d'avoir le même niveau de vie et que vous avez aligné sur les loyers.
Quand on est proprio, on n'a plus que l'emprunt à gérer…
[^] # Re: Bêtement..
Posté par vlamy (site web personnel) . Évalué à 4.
J'avais compris ton propos te travers, alors je me permet de corriger.
[^] # Re: Bêtement..
Posté par Zenitram (site web personnel) . Évalué à 2.
argh, exact, la formulation était merdique (croisement de deux façons dont je voulais dire).
C'est horrible comme on peut écrite l'inverse de ce qu'on voulais dire.
[^] # Re: Bêtement..
Posté par Mali (site web personnel) . Évalué à 2.
à la campagne, la taxe foncière n'est pas énorme, l'équivalent d'1/2 mois d'emprunt, ce n'est pas vraiment un problème, quand aux travaux exceptionnels.. nous avons quand même gardé un peu de côté, au cas ou…
[^] # Re: Bêtement..
Posté par dj_ (site web personnel) . Évalué à 2. Dernière modification le 03 mai 2013 à 23:33.
Pareil pour moi (enfin non, je paye 10€ en moins que mes derniers loyers).
Alors j'aurais un peu plus de gaz a payer : j'avais pas besoin de chauffage ds mon appart, vu le magasin en dessous. Mais ici je viens d'isoler totalement.
Comme autre surcoût j'aurais le précompte immobilier a payer chaque année (470€), et 200€ d'assurance en plus.
Mais je vois plus l'achat de ma maison comme un placement, car je suis très bricoleur et j'ai acheté une ruine (pas d’électricité, de WC ni d'eau courante) pour la retaper totalement. Et la possibilité de louer un étage pour payer une partie si j'ai un soucis (perte de revenu)
[^] # Re: Bêtement..
Posté par Zenitram (site web personnel) . Évalué à 2.
Ouais, mais en fait non : tu compares des choux et des carottes. Moi je peux dire aussi que je paye 10x moins cher en ayant acheté que mon dernier loyer, ou 10x plus cher, au choix, si mon achat n'est pas identique à ma location, c'est juste un truc qui ne veux rien dire.
Quand on compare, il faut comparer à prestation identique. Sinon ça ne veut rien dire "c'est pareil".
Bref, ce que je remarque c'est que les gens dépensent certes la même chose en location qu'en achat (souvent cette limite des 30% du salaire), et disent "c'est pareil", mais non, ce n'est pas pareil : le montant ne change pas, mais la prestation (le logement) est adapté. Pas très objectif comme argument quand on parle de rentabilité financière, voire plutôt mensonger (auto-persuasion que c'est "pareil"?).
[^] # Re: Bêtement..
Posté par dj_ (site web personnel) . Évalué à 3.
Location dans un appart de 50m² carré dans un "immeuble" de 1650, avec aucune isolation phonique + vibration du commerce du bas quand il fait tourner une machine a laver (mes meubles bougeaient)…
Achat d'une maison a 1km de là : terrain de 250m² maison de 150m², réserve naturelle en face
On peut pas dire que j'ai acheté un truc moins bien que mon appart. Y a juste qu'un particulier s'il devait faire les travaux que j'ai fait (et que je continue a faire mais plus calmement) avec un entrepreneur devait demander un pret a 150% de la valeur de la maison…
Moi en 2 mois de travail le WE avec une personne de la famille ou un copain,la maison était habitable, avec presque tout le confort moderne (j'ai juste dut me brancher au courant chez les voisins car ceux qui font le raccordement n'étaient pas pressé).
Donc oui, quand j'ai quitté mon appartement bien chauffé etc pour une maison vide sans aucune commodité c'était moins bien. Mais c'est plus le cas
[^] # Re: Bêtement..
Posté par Zenitram (site web personnel) . Évalué à 1. Dernière modification le 04 mai 2013 à 20:27.
Donc on est bien d'accord, tu compares des choux et des carottes pour dire "je payes pareil en location ou en achat".
Cette comparaison n'a aucun sens pour le calcul de rentabilité entre location et achat, puisque ce n'est pas ce qui est comparé.
[^] # Re: Bêtement..
Posté par dj_ (site web personnel) . Évalué à 0.
Pour connaître la rentabilité, il faudrait que je connaisse la valeur du bien quand je voudrais le vendre.
Ce qui me semble impossible a connaître, vu que j'ai aucune idée de quand je revendrais (si je revend).
Je dit juste que pour un cout égal a une location, je place de l'argent dans ma maison.
Mon niveau de vie ne diminue pas (pas besoin de s'abstenir de partir en vacance "pour payer la maison"), mon confort de vie augmente, ma banque "découvre" que je suis un bon client a qui on peut faire confiance.
La valeur de la maison diminuera peut être un jour selon la conjoncture, mais c'est improbable. La banque a tellement confiance de l'emplacement, qu'il n'y a pas eut d'expertise de la maison.
J'aurai peut être un meilleur rendement en louant un studio de 25m² et en plaçant l'argent je ne sais pas où. Mais les taux proposés actuellement sont ridicule.
Si je voudrait absolument gagner plus d'argent directement, je terminerais vite mes travaux et je la revend, je suis sur d'y gagner au moins 10 ou 20 000 (en ayant retiré le cout des travaux), mais y un taxe sur les plus value immobilières sur les ventes de moins de 5 ans.
Ou alors je loue un étage, entre 300 et 400€ de rentré.
[^] # Re: Bêtement..
Posté par Zenitram (site web personnel) . Évalué à 0. Dernière modification le 05 mai 2013 à 07:50.
Oui, on dit toujours que tu sais la rentabilité à la revente, rien de nouveau. En attendant, on fait ce qu'on appelle des probabilités pour calculer si ça vaut le coup (financièrement ou pas).
Alors pourquoi dire "Pareil pour moi" si tu ne connais pas si c'est pareil ou pas?
Ce n'est pas le sujet.
Vous avez un sacré problème de méthode scientifique : la base de la comparaison, c'est d'avoir un seul truc qui change pour comparer, le reste étant identique (même logement, même date d'achat, même date de vente pour le calcul, hypothèses si il le faut)
Ce n'est pas le sujet.
Ce n'est pas le sujet.
La, vous dite "je paye pareil proprio ou location" en changeant 36 paramètres et en concluant sur sur l'un, par hasard.
Donc, merci, ça confirme que c'est juste n'importe quoi.
C'est fou comme l'immobilier est tellement émotionnel que ça déconnecte tout le reste pour absolument pouvoir dire "acheter, c'est bien, regarde je x". C'est si dur que ça de simplement dire "je n'ai aucune idée de la rentabilité financière, je m'en fou car je n'ai pas acheté pour ça"? Qu'est-ce qui vous bloque comme ça à le dire et à chercher 36 raisons sur la finance?
# Comparateur plus complet
Posté par oao . Évalué à 8.
Ici
C'est un fichier xls, mais il s'ouvre très bien dans Libreoffice. Il gère :
Le plus gros reproche que je peux lui faire est que les hypothèses de marché par défaut sont un peu trop optimistes.
# C'est exactement JUSTE
Posté par kowalsky . Évalué à 7.
J'ai testé le simulateur http://www.bulle-immobiliere.org/achat-location/ sur mon cas, que je trouve intéressant, d'une part parce que c'est le mien, d'autre part parce que j'ai vendu mon appart cette semaine. Les chiffres de la réalité et du simulateur n'ont même pas 5000€ d’écart !
Fin 2004 , achat appart 102000 €
Mil 2013 , vente appart 136000 €
En faisant quelque travaux, j'aurais pu avoir un peu plus, mais pas sûr non plus.
Dans mon cas, j'ai profité d'une hausse de 30% en 9 ans, mais même avec une baisse de 30%, je n'aurais pas perdu d'argent. Plus, c'est une bonne façon de se constituer une épargne.
Conclusion, c'est LARGEMENT rentable d'acheter pour sa résidence principale en région Parisienne.
En fait, le problème, c'est que la réponse de la rentabilité n'apparait qu'à postériori, la vrai conclusion, est : C'ÉTAIT largement rentable d'acheter pour 9 ans en 2004.
Est-ce réellement rentable d'acheter milieu 2013 en province pour une durée de X ?
Je vous donnerais ma conclusion dans X, car je ne compte pas louer ma prochaine habitation.
Pour info, je loue actuellement le temps de trouver une maison, et chaque mois ou je donne mes 800€, je pleure un peu en me mettant en boule dans un coin :).
[^] # Re: C'est exactement JUSTE
Posté par suJeSelS . Évalué à 3.
Cela fait un rendement brut d'environ 4% par an. Si on retire tous les frais fixes associés, je ne suis pas bien convaincu par la conclusion de rentabilité de cet investissement.
[^] # Commentaire supprimé
Posté par Anonyme . Évalué à 2.
Ce commentaire a été supprimé par l’équipe de modération.
[^] # Re: C'est exactement JUSTE
Posté par Zenitram (site web personnel) . Évalué à 3.
Lui-même à 4%… C'est pas forcément cette partie qui est l'effet de levier.
[^] # Re: C'est exactement JUSTE
Posté par Zenitram (site web personnel) . Évalué à 2.
Faux. C'est bien plus (il faut intégrer le loyer, pour être large c'est dans les 5% du prix par an, ce qui revient donc à un rendement de 9%, ce qui est plus que bien. reste à retirer le frais fixe, il devrait à la louche tourner autour de 7%, soit un gain de 3% par rapport à une moyenne de 4% pour l'assurance vie, par exemple, bref pas loin du double à la grosse louche).
De 2004 à 2013, faut pas réduire le gain, l’immobilier a été largement bénéfique. Imagine qu'aujourd'hui il y en a qui achètent alors qu'on pense que ça va baisser… Il ne faut pas regarder que la rentabilité vente/achat, sinon l'immobilier serait rarement bénéficiaire.
[^] # Re: C'est exactement JUSTE
Posté par khivapia . Évalué à 3.
Ces simulateurs sont étranges : dans le cas où la mensualité du prêt est inférieure à celle d'un loyer (pour cause d'apport personnel suite à un achat/revente par exemple), les gains ne sont pas comptabilisés pour le propriétaire.
# Il manque un élément essentiel dans le simulateur
Posté par Single . Évalué à 3.
Il manque un élément essentiel dans le simulateur : celui-ci se limite à la durée du prêt et fait la comparaison propriétaire/locataire sur cette seule période.
Mais c'est après que ça devient très très très avantageux d'être propriétaire !
J'ai acheté mon appartement en mai 1996, et fini de le payer en mai 2006. Depuis cette date, et pour le reste de ma vie (que je me souhaite encore très longue !) je ne paierai PLUS JAMAIS de loyer.
Qu'on ajoute au simulateur les 20 années qui suivent la fin du remboursement de l'emprunt, et vous allez voir de quel côté penche la balance :-)
[^] # Re: Il manque un élément essentiel dans le simulateur
Posté par Meku (site web personnel) . Évalué à 2.
À condition de ne pas avoir besoin de déménager (cause emploi par exemple, ou séparation, ou trop petit pour agrandissement de la famille, …).
Auquel cas, tu peux te retrouver à devoir remettre au pot pour obtenir ton nouveau logement (si tu changes de région, ça peut être plus cher, ou si tu prends plus grand).
Ton cas est idéal quand tu sais que tu as atteint une taille de logement suffisante pour tes besoins, et que tu n'auras pas à bouger (retraite ?)
[^] # Re: Il manque un élément essentiel dans le simulateur
Posté par Anonyme . Évalué à 2.
La première maison que mes parents sont parvenus à acheter et conserver, ils l'ont mise en location lorsqu'ils ont du déménager, et le loyer couvrait presque les mensualités du crédit pour l'achat de la nouvelle maison, c'est l'effet boule de neige en somme.
Et les fois d'avant, lorsqu'il ne leur était pas possible de conserver la maison en location pour en acheter une autre, ben ils vendaient pour acheter ailleurs. Ce qui est intéressant, c'est qu'étant gagnants à chaque fois au moins des loyers, ben chaque nouvelle maison était mieux située, plus spacieuse, mieux pensée, etc. vu qu'ils réinvestissaient leur « cagnotte logement » qui grossissait.
[^] # Re: Il manque un élément essentiel dans le simulateur
Posté par chuchunain (site web personnel) . Évalué à 1.
et en 2013 avec les prix qui baissent, ça ne marche plus !
patatras ! les plus values se transforment en moins values et les couples qui déménagement perdent des milliers d'euros.
quant à louer, encore faut-il qu'il ya ait un marché, de nombreuses villes débordent de scellier/robien…
T'as le bonjour de JavaScript !
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